Прилив на рынке недвижимости Болгарии: страна выходит из кризиса. В конце 2013 года болгарский рынок недвижимости вовсю подает сигналы о начале восстановления. Об этом свидетельствуют рост объемов продаж, остановка падения цен, старт новых проектов, увеличение числа выданных кредитов. Болгарские риэлторы уже вполне определенно говорят о выходе рынка недвижимости из кризиса.
Россияне лидируют по покупкам жилья в Болгарии. Год назад эксперты делились своими ожиданиями и прогнозами. Они сбылись, правда, не на все 100%. Оправдались надежды на то, что среди покупателей сохранится и усилится лидерство россиян. По итогам 2013 года, его смело можно назвать "годом российских покупателей курортной недвижимости в Болгарии".
На вершине спроса – курортная недвижимость, далее идет городское жилье в морских районах страны. Заключаются сделки по покупке сельских домов. А вот что пока не получилось, так это привлечь россиян к активным покупкам недвижимости на горнолыжных курортах Болгарии.
Перед началом активного "наступления" покупатели выжидали не один год. В 2009 году цены на недвижимость в Болгарии упали почти на 50%, рынок застыл. За время кризисной стагнации, с начала 2009 по 2011 годы, ценопад в разных районах страны составил от 25% до 60%. Серьезно подешевела некурортная недвижимость в провинции. В сегменте горнолыжных комплексов максимально просел рынок в Банско (падение достигало 60%) и в Пампорово (40%). На побережье цены понизились в среднем на 30-40% по сравнению с пиковыми значениями 2008 года.
Но теперь те болгарские риелторы и девелоперы, которым удалось пережить 2-летнюю стагнацию, вспоминают минувшее время как дурной сон. Прошлый, 2012 год, ознаменовался стабилизацией. А 2013 год уже закрепил наметившуюся позитивную тенденцию.
По данным "Болгариан Пропертис", российские граждане составили не менее 40% всех покупателей жилой и курортной недвижимости. Вторая по величине группа – это сами болгары, которые покупают недвижимость в основном в крупных городах, преимущественно в Софии.
"2013 год стал чрезвычайно позитивным для рынка недвижимости в Болгарии. Он запомнится нам постоянно растущим интересом со стороны российских покупателей к недвижимости по всей стране – не только на морских курортах, но и в столице Софии и в живописных болгарских селах. Болгарские покупатели также активизировались на предмет покупки недвижимости в Софии и других крупных городах страны. Все это привело к росту объема продаж примерно на 20% в годовом исчислении", – говорит Полина Стойкова, исполнительный директор "Болгариан Пропертис".
"В 2013 году мы стали свидетелями интенсивного освоения офисных площадей, а их годовая доходность превысила 3%. Иностранные инвестиции – основная движущая сила на рынке коммерческой недвижимости в Болгарии в 2013 году. Международные корпорации оптимизируют свои расходы и в связи с этим ищут дополнительные рабочие места в странах с более низкими налогами и зарплатами, в том числе в Болгарии. Поэтому здесь в 2013 году были созданы новые корпоративные центры, которые обслуживают международные офисы различных фирм, что привело к спросу на новые торговые и коммерческие площади. В производственном сегменте по аналогичной схеме появился спрос на производственные помещения для предприятий, импортирующих свое производство в Болгарию", – отмечает Оксана Чижденко-Николова, управляющая ООД "Алфасити".
Было, но прошло: хороших квартир за бесценок не осталось В Софии цены в последние два года колеблются между €720 и €750. В третьем квартале средняя цена заключенных сделок составила €741 за кв.м. (при €747 во втором квартале и €710 в третьем квартале предыдущего года). Средняя стоимость квартиры в Софии, по данным реальных сделок, составила €64 200.
Активно продается все побережье: от Балчика и Золотых Песков на севере, Варны, Св. Власа, Солнечного Берега, Бургаса, заканчивая Созополем, Приморско, Китеном и Царево на юге.
Сегодня, как и год-два назад, продажи идут чаще всего в сегменте €35-50 тыс. Дороже – есть, но такие сделки носят единичный характер. Находится совсем немного желающих покупать в Болгарии квадратный метр за €1000 и €1500, хотя такие объекты все равно строятся и продаются. Дешевле среднего – тоже есть, и даже много. Но истории о чудо-дисконтах на чудо-квартиры, хотя и были правдой, очень быстро остались в прошлом, точно так же, как и истории о чудесном расселении питерских коммуналок в начале 90-х, когда за комнату давали трешку.
В период стагнации, году в 2011-м, за €25 000 на черноморском побережье Болгарии иногда можно было найти хорошую видовую квартиру на вторичном рынке, которая продавалась дешево, потому что срочно – чаще всего англичанами. Такие предложения, дешевые и ликвидные, рынок быстро поглотил.
В низком ценовом сегменте предложения всегда востребованы, и они есть, но о виде на море из окна квартиры ценой в €25 000 можно теперь забыть – не исключено, что даже и навсегда. Для покупки чего-нибудь стоящего и радующего глаз сегодня придется увеличить бюджет раза в полтора. А ценнику в €25 000 соответствуют совершенно стандартные варианты – студия или апартаменты с одной спальней на Солнечном берегу, в 3 км от моря.
Усредненная цена проданных квартир на Солнечном берегу за третий квартал составляет €570 за кв.м. по сравнению с €490 за тот же период 2012 г. и с €550 в предыдущем квартале. Усредненная цена купленных в 3-м квартале апартаментов составляет €33 700.
Болгария не может продать свои горы. Традиционно минимальным спросом пользуются квартиры на горнолыжных курортах. Это единственный сегмент, который до сих пор местами показывает снижение цен. Ответ на вопрос "почему" кроется в ответе на вопрос "кто покупает". До кризиса основными покупателями недвижимости в горах Болгарии были англичане, для которых море никогда не было самоцелью, но в целом их активность охватывала все сегменты рынка – от Солнечного Берега до Банско, включая сельские дома и даже сараи.
До сих пор местные издания о недвижимости любят щегольнуть статьей о том, какие роскошные дома по последнему слову моды и техники, перестроенные из бывших каменных амбаров и конюшен британскими эстетами, встречаются в болгарской глубинке.
Российским покупателям свойственен более стандартный подход, помноженный на традиционную любовь к теплому побережью. Отсюда картина спроса, а, следовательно, и динамика изменения цен.
"По всему видно, что рынок недвижимости в этом сегменте сложнее всего придет в себя после кризиса. Зато такая ситуация продлевает покупателям возможность совершить выгодную сделку, пока цены находятся на минимуме", – считает Полина Стойкова.
Средняя стоимость квадратного метра недвижимости в Болгарии Смотреть в полном размере Средняя цена проданных квартир в Банско в третьем квартале 2013 года составила €375 за кв.м., что показывает 6-процентный спад по сравнению со вторым кварталом (€400) и аналогичный спад в годовом исчислении. При этом бюджеты покупателей продолжают сокращаться: в 2013 году средняя стоимость купленной квартиры в Банско составила €25 400, в 2009 и 2010 годах – €40 000, в 2011 году – €35 000. Тем не менее, риелторы отмечают, что летом 2013 года в Банско прошло больше сделок, чем год назад.
Аналогичная ситуация и в Пампорово, где усредненная цена проданных квартир составила €375 за кв.м. Отрадно отметить, что в последнее время заметно повысился интерес к курорту как со стороны русских, так и болгар.
Боровец продолжает удерживать высокие цены, и сделки заключаются на ценовых уровнях в среднем около €600 за кв.м.
Сельские домики относятся к сегменту креативного спроса. Третий год операторы рынка отмечают новую тенденцию: растущий интерес россиян к покупке сельских домов в Болгарии, как в морских районах, так и в центре страны.
Цены в этом сегменте начинаются от €8-9 тыс. для домов "под ремонт" (от 25 км от моря и далее вглубь страны), на побережье – от €50-60 тыс. Частный дом на море дороже квартиры с аналогичной локацией раза в 2, кроме того, вариантов домов "совсем на берегу" почти нет – побережье застроено комплексами, а частные дома отстоят от береговой линии, как правило, на 2-3-5 км. Учитывая эту особенность и цены, основной спрос направлен на объекты в зоне от 25 до 100 км от берега.
Покупают главным образом люди предпенсионного возраста, рассчитывающие со временем переехать жить в Болгарию насовсем, поскольку это – единственная в Европе страна, которая предоставляет российским пенсионерам вид на жительство по упрощенной схеме. Но есть среди покупателей и молодые семьи с детьми. Движущая сила такой покупки – мечта о доме своей мечты, недостижимая в России по той причине, что цена реализации в несколько раз выше. Климат и стоимость проживания относятся к приятным бонусам.
По данным "Болгариан Пропертис", в нынешнем году доля российских покупателей в сегменте сельских домов достигла 30%. "Их основной интерес направлен на загородную недвижимость в районе городов Бургас, Стара-Загора, Пловдив и Ямбол. Вторая по величине группа покупателей сельской недвижимости – англичане (20%)", – резюмирует Полина Стойкова.
В конце 2013 года, по совокупным данным болгарских риелторов, усредненная цена проданных объектов загородной недвижимости составила €22 300 (при €19 400 в предыдущем квартале). Объем продаж загородной недвижимости все еще примерно на 80% ниже, чем во время бума, а усредненные цены сделок примерно на 20% ниже, чем на пике. Однако, важно то, что и качество сельских домов теперь иное. Если на пике рынка за €20 000 можно было купить лишь вариант, нуждающийся в серьезном ремонте, то сейчас за такой бюджет можно приобрести отличный сельский дом, готовый для проживания, в 30-50 км от моря.
Средняя стоимость проданных сельских домов по регионам, по данным на третий квартал 2013 года:
Текст: Юлия Лозовская, специально для ee24.ru.
Источник: ee24.ru
