“Биржевой лидер” опроверг ТОП-5 стран от РБК, в которых опасно покупать недвижимость

Топ 5 стран, в которых, по мнению РБК, опасно инвестировать в недвижимости: Болгария, Египет, Испания, Дубай, Италия.

Эксперты “Биржевого лидера” считают, по крайней мере, странными критерии опасностей инвестирования в недвижимость, используемые аналитиками РБК

Удивительно, но большая часть экспертов-специалистов по недвижимости США, России и стран ЕС, опрошенных сотрудниками отдела "новости недвижимости" журнала "Биржевой лидер" были удивлены выводами РБК. По большому счету это неудивительно: на рынке недвижимости, как правило, у двух аналитиков не менее, чем 3 мнения, — шутят специалисты. 

В чем главные ошибки аналитиков РБК? Нельзя смешивать критерии опасности и если говорить о них, то на

На 1-е место нужно поставить главную опасность — это война. Это общепризнанный форс-мажор для инвесторов, пояснил известный эксперт Канады Академии Masterforex-V Евгений Ольховский, тогда было бы логичным по этому критерию поставить на 1-е место в топе опасностей инвесторов недвижимость Израиля из-за — перманентной войны с арабами Палестины, из-за напряженных взаимоотношений практически со всеми соседями (Египет, Сирия, Иордания), а также с Ираном, для которого США и Израиль — враги №1.

2-е место по опасности — это мошенничество. Это также общепризнанный факт. Аналитики РБК на 1-е место поставили Болгарию, хотя факты мошенничества с недвижимостью существуют в Венгрии и Румынии, в России и Украине, в Китае и Узбекистане, даже в США и ЕС. Короче, везде. Так, что по этой причине не нужно вообще покупать недвижимость в Москве или Санкт-Петербурге? Там мошенничества (для тех, кто не работает через риэлторские агентства) еще больше, чем в поставленной по непонятно каким критериям на первое место в топе опасностей недвижимости Болгарии.

Просто в Болгарии, как и в России, Чехии, Беларуси, Молдове, Армении Грузии и других государствах бывшего социалистического лагеря, нужно всегда соблюдать элементарные правила безопасности при покупке недвижимости — покупать только через риэлторские компании, имеющих собственных юристов и многолетнюю репутацию (Названы наиболее популярные риэлторские компании России — выберите любого риелтора из топ 10):
— покупать только реальные (а не строящиеся) объекты недвижимости от апартаментов до виллы. Да, они несколько дороже, чем имеющие только фундамент строящиеся объекты, но в кризис нельзя рисковать, т.к. самые устойчивые строительные корпорации при банкротстве банков могут остановиться.
— самому (или вашему доверенному лицу) нужно осмотреть покупаемых объект инвестиции
— заверить покупку у нотариуса.

Какой же может быть обман при такой системе? А если вы покупаете фьючерс на недвижимость, которая будет сдана в строй через 2-3 года, то ситуация, как в Дубаях в 2007-2008гг. (топ 4 опасности РБК), как правильно напомнила статья российского издания о Real Estate Option Trading, занимавшаяся стратегиями торговли опционами недвижимости), только выводы опять же не верны РБК: дело не в стране (ОАЭ), а во времени форс мажора — 2008г, мировой экономический кризим с аналогичной ситуацией в России и США, Германии и Италии, Греции и Украине. Возникает закономерный вопрос: почему аналитики РБК забыли об этих странах, вспомнив об ОАЭ, поставленных ими на 4 место.

3. Опасность покупки недвижимости в кредит в условиях кризиса. Причина банальна: увеличение процентной ставки в "самом надежном банке", пытающемся за счет клиентов разрешить собственные проблемы, в результате которых клиент не в силах будет выплачивать проценты.

При чем тут россияне, украинцы, беларусы, казахи и граждане других стран СНГ? — удивился на второй эксперт по Испании руководитель проекта Недвижимость в Испании (www.kvartira.es) Елена Гольцова (Elena Goltsova). В Испании массово скупают недвижимость в кредит англичане, немцы и шведы, живущие в Испании целыми колониями, граждане же России и Украины традиционно покупают недвижимость с оплатой по факту, получая при этом скидку, т.е. подобная опасность россиянам (в том числе олигархам) точно уж не грозит.

4. Покупайте, когда дешево и продавайте, когда дорого, гласит народная мудрость, о которой так же забыли аналитики РБК. Опасно покупать не тогда, когда цены на недвижимость Испании упали более чем на 60% (а когда еще покупать?), а тогда, когда они растут лет 10 подряд накануне очередной коррекции вниз и перегретости рынка, пояснила Елена Гольцова (Elena Goltsova). У наших российских аналитиков все наоборот:
— когда акции Apple непрерывно росли 4 года, и аналитики кричали о заработанных 600% прибыли, побуждая людей, далеких от знания технического анализа форекса и биржи покупать — подробнее в статье лучшего проекта обучения форекс Академии Masterforex-V (одна из немногих ранее предупреждавшей: не покупайте, поздно покупать эти акции) Шок на бирже: за день стоимость Apple упала на 35 млрд. долларов . Это опасно, "попасть" на падение которое будет, а не то, которое произошло;
— сейчас, когда недвижимость Испании уже (!) упала на 60% аналитики РБК говорят об… опасности. Опасно было купить 3-4 года назад недвижимость в Испании, которую в 2008г. на пике роста рекламировали все СМИ России, далекие от рынка недвижимости.

5. Аналитики РБК забыли о 5-м опережающем критерии опасности: нельзя покупать недвижимость там, где падает поток иностранных туристов (в Египет из-за революции, в Израиль из-за войны и т.д.), а в Испанию поток туристов растет, поэтому испанская недвижимость имеет мощный фундамент для роста. Для примера: за 10 месяцев 2012г.
— 52 млн туристов побывало в Испании;
— 12.5 млн. в Великобритании.
— 8.4 в Германии
— 8 млн. во Франции,
— 5.7 млн. в Крыму (за 9 месяцев) — министерство туризма которого так гордится рекордом, сравнимым с часами туристического бума Советского Союза. Получается, что это в 9 раз меньше, чем отдохнуло в Испании. Риторический вопрос к аналитикам РБК: об опасности высоких цен в Крыму (Украина) или Испании нужно предупреждать современных инвесторов? — пояснил Евгений Ольховский.

6. самая переоцененная на рынке недвижимость — 6-я опасность. На рынке недвижимости Западной Европы самой переоцененной является недвижимость Черногории, где апартаменты (квартира на языке россиян) стоит дороже, чем… вилла в Испании. Причина: "несколько лет назад виллу в Черногории от нечего делать купил Роман Абрамович и ещё несколько очень состоятельных олигархов. И черногорцы решили на этой волне взвинтить цены, что им и удалось. Эффект от этого взвинчивания цен не прошёл и сейчас", — пишет менеджер АН «Европейское» Евгений Толстоган. Об этой опасности также забыли предупредить читателей аналитики РБК

7. для выявления опасностей важно сравнение. Что выгоднее, а что опаснее покупать
Если проанализировать стоимость недвижимости в той же Испании, например, и в Ялте, расположенные в минимальной близости от моря, то мы увидим, что в Испании самая доступная по цене, и в то же время качественно построенная и оборудованная недвижимость, будь-то: коммерческая и жилая, от застройщика, вторичная.
Сравним два объекта жилой недвижимости с примерно одинаковым расстоянием от моря, уровнем квартиры, жилой площадью, наличием развитой инфраструктуры:
1. апартаменты, Коста Бланка Юг – Торревьеха (Испания). Общая площадь: 56.31 м2  Расстояние до моря: 100 м. Стоимость — 95 тыс. евро (1690 евро кв.м)
2. апартаменты Лагуна в Гурзуфе (Ялта). Площадь квартиры от 50 кв.м. С видом на море. Цена за 1 квадратный метр апартаментов- от 3400 долларов.

А если к этому добавить возможность получения ВНЖ в ЕС и Шенгенской визы после покупки недвижимости в Испании (сейчас министры правительства и депутаты парламента решают вопрос о низшей планке инвестирования в недвижимость Испании для получения ВНЖ), где опаснее покупать недвижимость — в Крыму, в Сочи и Краснодарском крае России или в Болгарии или Испании?

Источник: “Биржевой лидер”