О том, как болгарские застройщики и риэлторы лошат покупателей недвижимости из России уже писано – переписано, однако российский инвестор с мазохистским упорством продолжает загонять себя в ловушки, пытаясь заключать договоры без привлечения независимых адвокатов. Правовой пофигизм россиян уже стал притчей во языцах в Болгарии. Но ничего кардинально не меняется. Из года в год покупатели из России попадаются на одни и те же уловки, продолжая игнорировать услуги правовой защиты.
“Я не понимаю русских. Они в ресторане могут прокутить за вечер 500 евро, а на адвокате экономят пару сотен”, – с удивлением рассказала мне риэлтор из Бургаса Цветана, пояснив, что многие её коллеги считают покупателей недвижимости из России блаженными, экономящими деньги, там, где лучше не экономить, и выкидывающих на ветер ради своей прихоти.
“Я одной покупательнице сказала, что надо бы лучше привлечь официального переводчика, чтобы с болгарского текст предварительного договора корректно перевести на русский. Дело в том, что, хотя застройщик дал проект договора на 2-х языках, но русский перевод был корявый. И всё это бы стоило не более 100 левов при том, что она покупала квартиру за 60 тыс. евро. А та говорит, что не надо, и так сойдёт, мол, зачем выбрасывать деньги впустую. А если потом конфликтная ситуация? Да и вообще, лучше на руках иметь юридически корректный документ на недвижимость. Мало ли что может случиться в жизни”, – посокрушалась Цветана, добавив, что адвокатов подавляющее большинство россиян вообще нанимать не хотят и сразу, почти не глядя, соглашаются на условия продавца.
Как поведала Цветана, одна из самых распространённых уловок продавцов недвижимости в Болгарии – это прописывать в предварительном договоре купли-продажи гарантию, что недвижимость к моменту продажи будет освобождена продавцом от претензий третьих лиц и не обременена ипотекой. И на это ведутся большинство покупателей. Любой мало-мальски понимающий юрист объяснил бы, что эта гарантия ничего не стоит. Если даже продавец не снимет, например, с ипотеки квартиру, а продаст, как есть, то перед банком будет отвечать новый собственник, а не он. А если покупатель откажется покупать квартиру под ипотекой, то, как правило, вернуть уже потраченные деньги (аванс) бывает почти невозможно из-за других хитрых условий в договоре. А если и возвращают, то на это уходят годы и огромные деньги на адвокатов, ведь судиться в Болгарии иностранцу ой как сложно.
А теперь о конкретном случае, который типичен для болгарской действительности с недвижимостью. И причина его именно в том, что покупатели решили самостоятельно заключить договор с застройщиком без привлечения болгарских специалистов в области права. Вот, что из этого получилась – теперь готовы тратиться на адвокатов. И эти траты будут значительными. Для понимания ситуации просто опубликую его письменные объяснения без комментариев, и, думаю, всё станет ясно. Да, упомянутый в ниже опубликованном тексте застройщик – это “Давидов и Боев Пропърти” ООД (D&B property). Итак, читайте…
“Приобретены апартаменты в городе Сандански в 2011 году. Все было хорошо до декабря 2014, когда застройщик написал письмо-уведомление о том, что ипотека по апартаменту не выплачена. Дескать на ваши апартаменты денег не хватило, но если вы найдете 2-3 покупателей, то часть вырученных от продажи денег он (застройщик) направит на погашение долга.
Когда мои родители приехали в декабре в Сандански — он предложил дать ему деньги на безвозмездной основе (7-10 тыс евро) или чтобы я взял кредит в Болгарии (благо процент по кредиту низкий) и также отдал ему эти деньги на погашение ипотеки по апартаменту. Срок, когда ему требуются эти деньги — конец мая 2015.
Из разговора с нотариусом, который удостоверял акт купли-продажи, выяснилось, что у застройщика бизнес идёт, и как раз в декабре месяце у него было 3 продажи. Родители пригрозили застройщику решить вопрос в суде, тот пошел напопятную. Перед отъездом при оплате коммунальных платежей пытался подсунуть на подпись договор купли-продажи апартамента с новой (реальной) ценой, так как старая была явно занижена и у нас есть квитанции об оплате реальной цены.
На мои письма о том, когда он собирается выплатить ипотеку — не отвечает. Отвечает через раз его секретарка: "…он хочет с вами лично поговорить, когда вы приедете в Сандански". Мое предположение — в конце мая произойдёт запланированное банкротство застройщика и мне придётся у банка выкупать апартамент. В качестве вводных данных: хозяин фирмы известный в Сандански человек, его дед был первым кметом города — его все знают и он всех знает. Как вывод — боится потерять авторитет в городе и огласки своих деяний. Плюс договор купли-продажи составлен по заниженной цене, что его в данной ситуации явно пугает. Как с ним грамотно поступить?
Я понимаю ситуацию так: по нотариальному акту — мои родители собственники. При этом есть еще ипотека, в случае невыплаты которой банк становится фактическим собственником и выставляет апартаменты на публичные торги (http://sales.bcpea.org). На торги апартаменты выставляются по рыночной стоимости и продаются условно (период, возможно другой) 1 месяц. Если апартамент никто не покупает банк снижает стоимость и продает еще месяц и тд. В случае, если нашёлся покупатель, то банк уведомляет "несчастного" собственника о том, что появился претендент на апартаменты и предлагает внести аналогичную сумму.
Так вот чтобы такого ужаса не было есть возможность (безусловно, через адвоката) связаться с банком до того, как застройщик оказался банкротом, и выплатить самостоятельно ту необходимую сумму, которая заложена конкретно под наш апартамент. Насколько я знаю, такая практика существует”".
Источник: Письмо покупателя И.Е. и Форум “Болгария по-русски”
