Собственница фирмы Bulgar Investments поясняет ситуацию по скандалу с “Санни Виктори”

Мною получено письмо с ответами на вопросы, указанные в статье ”Риэлторская фирма Bulgar Investments открещивается от сделок по комплексу "Санни Виктори", за подписью собственницы фирмы г-жи Кристины Мартиновой. Как и обещала, публикую как есть, без комментариев, немного перекомпоновав для лучшего восприятия и исправив орфографические ошибки. Итак, читайте ниже.

Здравствуйте!

Я Вам вчера написала письмо по поводу Ваших статей. Вы на него мне не ответили, а настрочили снова две статьи в интернете.

Давайте разберемся во всем по порядку.

Во-первых, при посредничестве Bulgar Investments трое клиентов из России приобрели квартиры-студии в комплексе Санни Виктори. Это произошло в декабре 2012 года и весной 2013 года. Продажи вторичные, не от застройщика. Поэтому прошу удалить информацию о том, что от нас пострадало 20 человек, купивших квартиры в данном комплексе в 2007 году. Еще раз повторяю, компании тогда еще не существовало. Это легко проверить. Поэтому Вы уже по двум моментам предоставили ложную информацию.

Во-вторых, все трое клиентов имели адвоката, который проверял документы, составлял предварительные договоры, нотариальные акты, осуществлял последующие регистрации. Юридическое сопровождение сделок со стороны клиентов производилось болгарским адвокатом, который  НЕ ЯВЛЯЕТСЯ СОТРУДНИКОМ НАШЕГО АГЕНСТВА. У каждого клиента с данным адвокатом Теодорой Поповой-Трендафиловой имеется подписанный Договор о юридическом обслуживании, копию я могу выслать. Первого покупателя на сделке представлял данный адвокат по доверенности (покупатель на сделке лично не присутствовал). До самой сделки покупатель оплатил только депозит. Вся сумма оплачивалась адвокатом непосредственно в день сделки, которая заранее была переведена на адвокатский счет. На это имеются подтверждающие документы.

В-третьих, в договоре с адвокатом в двух пунктах четко прописано, что адвокат обязуется получить удостоверения о наличии (отсутствии) обременений на квартиру. Привожу вырезку из данного договора:

П.1. (1) Адвокат обязуется при условиях и за вознаграждение, определенных сторонами в данном договоре, предоставить юридическую помощь Клиенту, оговоренную и описанную в данном договоре.

(2) Юридическая помощь, осуществляемая адвокатом выражается в следующем:

2.1./ Устные консультации;

2.2./ Получение письменных справок по отношению к объекту недвижимости; что как раз и есть удостоверения об отсутствии (наличии) обременений

Такие же договора были заключены между этим же адвокатом и двумя другими покупателями, их сделки прошли весной. За все взятые на себя обязательства в соответствие с договором адвокат получил соответствующий адвокатский гонорар.

Что произошло и как развивались события?

После того, как клиенты выбрали квартиры, они встретились с адвокатом на консультации. Я также присутствовала на встрече. Адвокат показал документы клиентам, ответил на все их вопросы, подтвердив, что осуществил необходимые проверки и, что по квартирам нет каких-то бы то ни было обременений.

На следующий день был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, подготовленный адв. Теодорой Поповой-Трендафиловой. Продавца представлял на подписании данного договора его адв. Силвия Иванова. Далее сделка.

Первая сделка прошла без присутствия покупателя, на ней были оба адвоката – со стороны продавца и со стороны покупателя. По двум остальным сделкам покупатели лично приехали на сделку. Их адвокат также сопровождала своих клиентов на сделке.

Приходит осень. Клиенты получают письмо от частного судебного исполнителя. Связываемся с адвокатом, который проверял и подготавливал документы для сделки. Адвокат утверждает,  что это ошибка, что она тщательно проверяла документы, ипотек на квартиры не было. Что это, должно быть, ошибка Агентства по записям (Агенция по вписванията).

В подтверждение моих слов высылаю ее письмо.

26.09.2013, 14:49, "[email protected]" <[email protected]>:

Приложено изпращам вписването, което е входирано в Имотен регистър като заличаване на договорна ипотека.

Очаквам да проведа разговор с юриста на банката, за да ми дадат информация за колко имота са дали съгласие за заличаване на ипотека. Видно от вписването в регистъра, съгласието е дадено за всички имоти, но от първоначалния разговор с банката разбрах, че ипотеката не е заличена по отношение на всички имоти.

Продължавам да правя справки, имам по-късно среща с адв.Силвия Иванова (адвоката на "Върбовка" ООД).

Полагам всички усилия, за да изясня ситуацията и да уведомя клиентите какви процесуални действия могат да предприемат.

*Върбовка ООД – продавец всех трех студий

* Имена клиентов заменены на „клиенты/клиент”.

Далее начинаются действия и консультации и переписка между адвокатами и клиентами (текст переписки см. ниже – ред.).

Думаю, из предоставленных документов видно, что агентство не может обвиняться в мошенничестве, так как с самого начала по сделкам работали действующие независимые адвокаты, и даже после получения писем от частного судебного исполнителя они отрицали наличие ипотек.

Случай неоднозначный, поэтому в очередной раз прошу воздержаться от собственных выводов на данный счет.

В-четвертых, все трое клиентов (у меня имеются е-мейлы от них) не давали своего разрешения на освещение данной ситуации в интернет или СМИ, поскольку процесс еще не окончен. По нему работают адвокаты.

Почему же Вы позволяете себе комментировать данную ситуацию, не имея ни одного документа, ни разрешения покупателей?

Все Ваши статьи нанесли огромный вред репутации агентства. Вы не предоставили ни одного доказательства и даже не попытались разобраться в ситуации, намешав все в одну кучу.

Скорей всего, Вы сейчас снова будете выдирать из текста отдельные мои фразы и интерпретировать их, как Вам угодно.

На данном этапе вывод адвокатов, которые были ознакомлены с данной ситуацией: налицо некомпетентность и невыполнение обязательств адв. Теодорры Поповой-Трендафиловой по договору.

Что касается контактов наших партнеров из России, мы их сняли по их просьбе, так как благодаря Вашим статьям наше сотрудничество прекращено.

Если Вы боретесь за истину и защиту прав покупателей, Вам следовало бы ознакомиться хотя бы с частью документов. Хотите писать, пишите о реальных вещах, не переворачивая с ног на голову!

Надеюсь, что Вы изучите данные материалы, и они найдут отображение на Ваших страницах.

Все еще надеюсь, что Вы со мной свяжитесь по е-мейл!

ПРИЛОЖЕНИЕ. Переписка по ситуации.

Приложено писмо :

ЧРЕЗ ЧАСТЕН СЪДЕБЕН ИЗПЪЛНИТЕЛ

ДЕЛЯН НИКОЛОВ

рег. № 804

Б У Р Г А С

ДО ОКРЪЖЕН СЪД

Б У Р Г А С

Ж А Л Б А

от „ВЪРБОВКА” ООД

със седалище и адрес на управление Област Велико Търново, Община Горна Оряховица, гр. Горна Оряховица 5100, ул. «Васил Априлов» № 27А, с ЕИК 104699919, представлявано от Управителя РУДОЛФ МАТЕЙКА роден на 11. 04.1970 год. в гр. Мартин, гражданин на Република Словакия, личен № 700411/ 7901 и адрес: Мартин- Подхай Зингор 3883/ 66, паспорт 4630365 издаден на 06. 05. 2004 год.

чрез адвокат Силвия Костова Иванова, Адвокатска колегия Бургас, ЕГН 6507054076

ПРОТИВ:

ДЕЙСТВИЯТА НА ЧСИ ПО НАЛАГАНЕ НА ВЪЗБРАНА, ОПИС И ОЦЕНКА

на 2, 586 % ид.ч. от ПИ № 51500.506.19.1. по КК на град Несебър, к. к- кс „Слънчев бряг”

и на СОС № 51500.506.19.1.225,       

СОС № 51500.506.19.1.340 и СОС № 51500.506.19.1.451

с искане за спиране на изпълнението

по изп. дело № 1059/2013 год.  по описа на ЧСИ рег. № 804

на осн. чл. 435, ал. 4 от ГПК

_________________________________________________________________________

УВАЖАЕМИ ДАМИ И ГОСПОДА ОКРЪЖНИ СЪДИИ,

От името на представляваното от мен дружество обжалвам действията на ЧСИ Делян Николов /налагането на възбрана, опис и оценка/ за принудително изпълнение на парично вземане спрямо длъжника по делото „Съни вип турс” ООД, чрез насочването на същото върху недвижими имоти, които са собственост на трети лица– на представляваното от мен дружеството и на лица, в чиято полза същото възмездно се е разпоредило през настоящата 2013 год. и 2012г. и които недвижими имоти към настоящия момент се намират във владение на тези трети лица.

Жалбоподателят „Върбовка” ООД гр. Горна Оряховица е придобило от Длъжника по изпълнението „Съни вип турс” идеална част от ПИ № 51500.506.19.1. по КК на град Несебър, к. к-кс „Слънчев бряг”, както и собствеността върху 3 бр. самостоятелно обособени обекти /апартаменти/, находящи се в хотелски комплекс „Съни вип”, изградена в посочения ПИ, а именно: СОС № 51500.506.19.1.225, СОС № 51500.506.19.1.340 и СОС № 51500.506.19.1.451.

В съобщението, адресирано от ЧСИ до представляваното от мен дружество, е посочено, че дружеството е собственик на имот, който е придобило след учредена върху него на 14. 03. 2007 год. ипотека.

На първо място твърдя, че съдружниците и Управители на Дружеството по никакъв начин не са били информирани за това обстоятелство, наличието на което и узнаването на което би било сериозна пречка за осъществената от тях в последствие възмездна сделка по придобиване на собствеността върху идеални части от терена и описаните 3 бр. апартаменти.

На следващо място за осъществяване на посочената сделка, между Управителя на „Върбовка” ООД и тримата съдружници и съуправители на „Съни вип турс” ООД е бил сключен предварителен договор на 14. 12. 2007 год. В изпълнение на същия представляваното от мен дружество купувач е заплатило по банковата сметка на дружеството- продавач общо сумата от 125 894 евро с ДДС, което обстоятелство още веднъж идва да покаже, че и при сключената в последствие на 23. 05. 2008 год. окончателен сделка, във формата на нотариален акт, представляващите дружеството не са имали каквато и да е било информация за наличието на вещни права или вещни тежести върху закупуваните обекти.

Едва към настоящия момент, получавайки първо по ред известие за насрочения от ЧСИ опис на недвижими имоти, за „Върбовка” ООД става известно че закупените от дружеството преди повече от 5 години имоти са били ипотекирани.

До настоящия момент както до Дружеството, така и до третите лица, настоящи собственици на трите самостоятелни апартамента не е изпращано и не е връчвано съобщение за наложената от ЧСИ  на 23. 09. 2013 год. възбрана върху имотите.

Горното обстоятелство беше самостоятелно установено след справка по партидите на третите лица, придобили през 2012 год. и 2013 год. собствеността върху апартаментите, като по персоналната партида на Дружеството подобна обезпечителна мярка не е вписана.

Както посочих по-горе, представляващите „Върбовка” ООД словашки граждани, не само не са имали надлежна информация за наличието на ипотека върху закупуваните от тях имоти, но същите са подписали предварителен договор, в чл. 3, ал. 2 на който изрично продавачите са декларирали, че имота не е обременен с каквито и да е било тежести и ограничения.

Аналогично декларативно изявление е направено и от страна на пълномощника на дружеството продавач към момента на сключването на окончателен договор във формата на нотариален акт, което е дало основание на  моят Доверител да изяви воля за придобиване на собствеността върху имотите, предмет на сделката.

На следващо място следва да се отбележи, че  незабавно след придобиване на собствеността върху посочените 3 апартамента и идеална част от ПИ, имотите са били надлежно декларирани и експлоатирани. Сделката по придобиване на собствеността е също така надлежно вписана по персоналната партида на „Върбовка” ООД, като по същата никога и по никакъв повод не е отразявана въпросната ипотека. 

Едва към настоящия момент след узнаване за съществуването й, след справка по персоналната партида на Продавача „Съни вип турс” ООД се установява, че на 14.03.2007 год. , т.е. няколко месеца преди сключването на предварителния договор с „Върбовка” ООД, е била вписана ипотека върху терена и обектите в новоизградения към онзи момент хотелски комплекс.

Прави впечатление също така, че на 27. 11. 2007 год., т.е. още преди сключването на предварителен договор между „Върбовка” ООД и „Съни вип турс” ООД по партидата на последното е отразено заличаване на вписана ипотека. Първоначалното отбелязване на заличаването на ипотеката е било направено по начин такъв, че недвусмислено да остави впечатление, че е вписано цялостно заличаване на ипотеката, а не частично такова.

Считам че отразеният към този момент запис в графа „условия” по персоналната партида на „Съни вип турс” в АВ, даващ пояснение, че заличаването на ипотеката е само частично е направен много по- късно, т.е. след придобиването на собствеността от „Върбовка” ООД и дори след разпореждане от страна на дружеството в полза на третите лица.

От горното следва извода, че към момента на извършване на нот. акт за покупка на  процесните 3 имота, по персоналната партида на продавача „Съни вип тур”  е било отбелязано заличаване на ипотеката към Взискателя – „Търговска банка Д” АД, което несъмнено е въвело дружеството Купувач в заблуждение относно действителните условия при които е сключена окончателната сделка.

Считам че ЧСИ неправомерно е насочил действията си по принудително изпълнение срещу недвижими имоти, които не са собственост на Длъжника, при условие, че същият би могъл да реализира  предмета на  присъденото парично вземане и чрез други способи и чрез друго имущество /движимо, вземания, дялови участия и пр./, собственост на Длъжника, което напълно би могло да удовлетвори Банката- Взискател.

Наред с това изпълнителните действия са насочени срещу обекти, не само собственост на трети физически и юридически лица, но и срещу обекти, чиято стойност надхвърля значително размера на вземането, предмет на принудително изпълнение.

На следващо място при пристъпване към обжалваните изпълнителни действия ЧСИ не извършил всестранна проверка относно изложените по-горе обстоятелства, в т.ч. не е установил заличена ли е ипотеката върху имотите, върху които е наложил възбрана, респ. ако са налице данни за нейното частично заличаване, то върху кои обекти същата е заличена.

По изпълнителното дело не е изискана подробна и официална справка  от Агенцията по вписванията, удостоверяваща тези обстоятелства. Не са изискани и приложени и всички заявления на Банката Взискател за частично заличаване на ипотеката /от 18. 05. 2007 год. от 17. 09. 2007 год, от 27. 11. 2007 год. и от 16. 06. 2008 год./, с оглед прецизиране на оспорваните понастоящем вписвания и най- вече с оглед установяване на действителната воля на Банката- Визскател при осъществяването им.

Изясняването на въпроса с начина на вписване /оповестяване / на факта на заличаването на ипотеката /цялостно или частично/, респ. индивидуализирането на обектите по отношение на които същата в действителност би могла да се счита заличена, е от съществено значение за противопоставимостта въбоще на ипотеката по отношение на трети добросъвестни лица, придобили собствеността върху обекти, след нейното заличаване – арг. чл. 453 от ГПК.

И не на последно място считам, че при насрочването на описа и оценката на недвижимите имоти е допуснато съществено процедурно нарушение, касаещо реда за уведомяване на страните и третите лица в това производство.

Както посочих по- горе, трите СОС понастоящем в резултат на осъществени разпоредителни сделки от страна на „Върбовка” ООД са собственост на трети лица- руски граждани.

Същите до настоящия момент не са надлежно уведомени при спазване на разпоредбите на чл. 46 и чл. 48, ал. 1 и ал. 2 от ГПК, т.е. по начин такъв, че да бъде гарантирано правото им на защита в настоящето изпълнително производство, в т.ч. и чрез специално назначен особен представител в това производство.

Имайки предвид изложеното, моля Господа Окръжни Съдии да отмените действията на ЧСИ Делян Николов по възбрана, опис и оценка на недвижимите имоти, описани по- горе.

ОСОБЕНО ИСКАНЕ:

Моля на основание чл. 432 до произнасяне по основателността на жалбата на „върбовка” ООД ДА СПРЕТЕ ИЗПЪЛНЕНИЕТО по изп. д.  № 1059/2013 год. по описа на ЧСИ Делян Николов.

ДОКАЗАТЕЛСТВА И ДОКАЗАТЕЛСТВЕНИ ИСКАНИЯ

1. Моля да приемете като писмено доказателство по делото предварителен договор между „Върбовка” ООД и Съни вип турс” ООД от 14. 12. 2007 год.

2. Преводни нареждания и банкови извлечения за платена цена по сделката

3. Моля служебно да изискате от АВ- Служба имотен регистър Несебър заверени копие от:

3.1. нотариално заверено заявление на „Търговска банка Д” АД за заличаване на ипотека  Двойно входящ номер:-3604, Дата:18.05.2007г., Том:-1, Номер:-3605

3.2. нотариално заверено заявление на „Търговска банка Д” АД за заличаване на ипотека  Двойно входящ номер:-3605, Дата:17.09.2007г., Том:-1, Номер:-3606

3.3. нотариално заверено заявление на „Търговска банка Д” АД за заличаване на ипотека   Двойно входящ номер:-3606, Дата:27.11.2007г., Том:-1, Номер:-3607

3.4. нотариално заверено заявление на „Търговска банка Д” АД за заличаване на ипотека  Двойно входящ номер:-3607, Дата:16.06.2008г., Том:-1, Номер:-3608

Приложение: пълномощно, предварителен договор, платежни документи, копие от жалбата за връчване на Взискателя

С уважение:

                         адв. Силвия Иванова     

___________________________________________________________________________

From: [email protected] [mailto:[email protected]]
Sent: Monday, September 30, 2013 10:30 AM
To: е-мейлы клиентов

Cc: [email protected]
Subject: предприети действия

Уважаемые клиенты,
При проведении справок я установила следующее:
14.12.2007 был заключен Предварительный договор по силе которого "Съни Вип Турс" обязуется переоформить право на собственность недвижимости в пользу "Върбовка" ООД без никаких обременений и ограничении.
22.05.2008 сделка осуществилось перед Нотариусом и в присуствии двоих адвокатов: со стороны продавца-адв.Галина Костова и со стороны покупателя-адвокат от города Г.Оряховица.
По настоящим сделкам мы работали вместе с адвокатом Силвия Иванова и они провелись у того-же самого Нотариуса. От всех извлеченных справок по имущественому реестру к дню проведения сделки, не было видно ипотеки.
Исходя из возникнувшей ситуации считаю, что все эти негативные последствия являются результатом несовершенства самого имущественного реестра РБ, и на этой почве работают обманные схем. К сожалению мы все оказались потерпевшими. В связи с этим, я ввела в Нотариальные акты по всем трем сделкам защитные пункты -"клаузы" с возможностью отплаты неустоек в вашу пользу.
После вчерашнего разговора с адвокатом Силвия Иванова, мы приняли общее решение подать выражение по испольнительному делу, с целью замедлить на некоторые время дальнейшие действия со стороны судебного исполнителя.
С уважением, адв.Теодора Трендафилова.
Прилагам жалбата. Текстът е на български език, защото извършването на превод би се забавил 2-3 дни.
Днес продължаваме с адв.Силвия Иванова и Нотариуса да работим по доброволното уреждане на проблема.

—
Адвокат Теодора Попова-Трендафилова

гр.Бургас, п.к. 8000,

ул."Пиротска" № 13, ет.2

тел. 056 881 310; 0898 520 295; 0886 048 389

___________________________________________________________________________

От кого: Клиент

Кому: [email protected]
Копия:  Клиенты
Дата: Пятница, 4 октября 2013, 12:43 +04:00
Тема:

Теодора, здравствуйте!
Просим Вас ответить нам на вопросы:
1. Сколько дней будет рассматриваться судом претензия, которую Вы подали, защищая наши интересы?
2. Просим Вас прислать нам скан документа о том, что суд принял претензию на рассмотрение. Обычно секретарь ставит штемпель при приеме документов. Нам бы хотелось знать, каким числом Вы подали документы.
Спасибо!

__________________________________________________________________________

——– Пересылаемое сообщение ——–
От кого: [email protected]
Кому: Клиенты

Дата: Четверг, 10 октября 2013, 15:28 UTC
Тема: RE:

Няколко колеги работим по набиране и преглеждане на документите по всички сделки. Обемът от документи е голям и изисква прецизен правен анализ. През следващата седмица ще имаме становище, затова какви действия могат да се предприемат от ваша страна.

Адвокат Теодора Попова-Трендафилова

гр.Бургас, п.к. 8000,

ул."Пиротска" № 13, ет.2

тел. 056 881 310; 0898 520 295; 0886 048 389

_______________________________________________________________________

Пересылаемое сообщение ——–
От кого: [email protected]
Кому: Клиенты
Дата: Среда, 30 октября 2013, 13:19 UTC
Тема: Съни Виктори
Уважаеми клиент,

В предходно мое писмо (на руски език) Ви обясних подробно фактическата обстановка и изброих в хронологичен ред последователно сключените сделки. В това писмо беше именно моя коментар по така изложените факти. Частният съдебен изпълнител Ви е изпратил нотариалните актове по тези сделки.

Разговорите ми с адвокат Силвия Иванова бяха няколко и към настоящия момент представляващите "Върбовка" ООД твърдят, че също са добросъвестни и нямат готовност за извънсъдебни споразумения. Не са мислели по този въпрос.

Колегите, към които се обърнах и на които представих вашия казус са едни от най-добрите адвокати по граждански и наказателни дела в страната. Адвокатска кантора "Мосинов, Кожухаров и партньори" е основана през 1995г. Те вече разполагат с голяма част от документите, включително и с копия на всичко това, което Ви е изпратл ЧСИ. Тези документи, както и много други, са вече анализирани от тях. Вчера Ви е изпратено електронно писмо, в което те Ви се представят чрез адвокат Мария Димитрова. В това писмо са правните изводи и процесуалните възможности и действия, които е най-добре да предприемете, заедно с адвокат Мария Димитрова, като за целта е необходимо да се предяви съдебен иск, с който да се установи, че върху вашите имоти не съществува ипотека. Моят съвет е да обмислите своето решение и да се свържете с нея. Тя е на разположение за вашите коментари,  въпроси, както и за среща при издването Ви в България. Моля, да ни уведомите кога ще летите за България, за да организираме обща среща. Бих искала да обмисляте последващи ваши действия за защита на вашите права, което може стане на този етап само по съдебен ред. Коментарите по всички налични документи и факти ще направим при следващата ни среща.

Препращам писмото от адвокат Мария Димитрова ….

С Уважение!–
Адвокат Теодора Попова-Трендафилова

гр.Бургас, п.к. 8000,

ул."Пиротска" № 13, ет.2

тел. 056 881 310; 0898 520 295; 0886 048 389

_________________________________________________________________________

Приложено писмо: До

            Клиент

            Здравейте г-н клиент,

            Казвам се Мария Димитрова и съм адвокат в Адвокатска колегия Бургас и колега на адв.Теодора Трендафилова, която ми представи Вашия казус.

След като прегледах наличната документация, считам че кантората може да поеме случая Ви, като за целта е нужно да се предяви иск, с който да се установи, че върху Вашия имот не съществува ипотека.

Ако този иск е успешен, ще запазите собствеността си. В противен случай имате право на обезщетение от банката или от Агенция по вписванията, която е извършила погрешното вписване.

Можем да поискаме от съда да допусне спиране на изпълнителното дело, за да предотвратим продажбата на имотите Ви с искане за обезпечение. Това можем да направим по всяко време до провеждане на публичната продан, което вероятно ще се случи през месец декември.

Оставам на Ваше разположение за допълнителни въпроси, консултации и коментари, включително за евентуална среща, тъй като разбрах, че предстои да пътувате до България.

            Поздрави,

Адв. Мария Димитрова