Болгария. Подводные камни комплекса Cascadas или кабальная хитрость для лохов

Некоторые продавцы недвижимости в Болгарии давно поднаторели в составлении хитрых предварительных договоров купли-продажи, когда покупатель укладывается в прокрустово ложе кабальных условий. Этим страдают, как мелкие фирмочки, так и вполне респектабельные на вид относительно крупные компании.

На этот раз хотелось бы уделить внимание договору от «Равда Резидънс» ООД, которое торгует апартаментами в комплексе «Каскадас» (Cascadas), строящемся в Равде. Некоторыми его положениями обеспокоились покупатели после подписания. И, по-видимому, не напрасно. Прокомментировать отдельные положения типового предварительного договора от «Равда Резидънс» ООД мы попросили адвоката Атанаса Петкова, заранее скрыв от него название компании. И вот что получилось.

— Уважаемый Атанас, что вы можете сказать по поводу предварительного договора купли-продажи апартамента, который подписал один из покупателей?

— На мой взгляд, он достаточно подробный и написанный грамотным языком, что может свидетельствовать о хорошей подготовке юристов, его разработавших.

— Лично вы бы подписали такой предварительный договор?

— Пожалуй, нет.

— А что вас настораживает?

— Во-первых, я не нашёл в договоре никакого указания на какой стадии строительства находится объект. Акт14? Акт 15? Единственно, что объект не построен. Это меня всегда пугает.

— Почему, если не секрет?

— Я знаю слишком много случаев, когда комплексы не были построены или строятся по десять и более лет до сих пор. Поэтому покупать апартамент комплекса на стадии строительстве лично я бы поостерёгся.

— А больше ничего вас в этом договоре не насторожило?

— Есть несколько моментов. Во-первых, пункт 4 договора. График платежей за недвижимость никак не связан со степенью её готовности. Честно было бы так: первый платёж – одна степень готовности, построили полностью корпус – второй платёж, провели коммуникации – третий, закончилась внутренняя отделка – четвёртый, получили акт 14 – пятый, есть акт 15 – шестой, сдали в эксплуатацию – последний. А так, допустим, я плачу, а они не строят. И что? Я обязан вносить платёж в конкретные даты. Но эти платежи никак не связаны со степенью готовности объекта. Это опасно.

Во-вторых, меня смущает пункт 5. Продавец обязуется передать покупателю недвижимость без обременений, не заложенную в банке и свободную от претензий 3-х лиц. Но это лишь обязательство ничем не подкреплённое. В договоре нет ни слова о том, что объект на момент подписания предварительного договора не отдан в залог в банк под обеспечение кредита, что случается сплошь и рядом. Нет указания на то, что с момента подписания договора строящийся объект не будет заложен в банк. И, наконец, нет никаких гарантий на тот случай, если на момент купли-продажи объект окажется заложенным в банк или окажется под другим обременением. Что тогда продавец гарантирует покупателю? Получается, продавец лишь обещает, а я ему должен верить без каких-либо материальных гарантий. Я-то деньги плачу, а он только обещает. Это неравноправные отношения. По сути, меня договором ставят в зависимость от честности продавца. А это кабальные условия. Если он окажется не таким честным, как я рассчитывал, я потеряю, а он – нет. На такие условия лично я бы не пошёл… Ну разве что с близкими друзьями.

В-третьих, пункт 15 меня вообще пугает. Если по моему желанию будет расторгнут предварительный договор, то я теряю 30% уплаченных денег, а оставшуюся сумму мне обязаны вернуть в течение 90 дней. Представим реальную жизненную ситуацию – объект вовремя не построили и стройка затягивается на непредсказуемое время. А я нашёл, скажем, готовый объект в другом комплексе и хочу получить свои деньги от продавца, чтобы его купить. И я потеряю 30% и ещё буду переживать 90 дней отдаст или нет? То есть, получается, что даже если продавец виновен в затягивании строительства или «заморозке» объекта, я не могу рассчитывать на получение от него мною уплаченной суммы в полном объёме. Я всегда теряю минимум 30%. Это кабала, на мой взгляд.

И, наконец, давайте внимательно посмотрим на пункты 2 и 5 приложения к предварительному договору. В соответствии с пунктом 2 покупатель обязан заплатить продавцу ещё некую дополнительную сумму, не предусмотренную основным договором. Причём конечная дата её оплаты определена позже, чем дата последнего платежа в предварительном договоре. А в пункте 5 существует оговорка, что предварительный договор следует считать действительным лишь при оплате этой суммы. Получается, что пока эта сумму не оплачена, предварительный договор не действует. Прошу обратить внимание! Сумму, указанную в пункте 2 приложения, покупатель имеет право оплатить по окончании строительства. То есть получается, что предварительный договор, подписанный продавцом и покупателем до этого момента не действует. Понимаете какая хитрость! Вы думаете, что раз подписали, то действует. Нет!!! Предварительный договор начнёт действовать лишь после оплаты покупателем непонятной суммы, указанной в приложении. И вы хотите, чтобы я такой договор подписал?! Я ещё не сошёл с ума.

— Большое спасибо, Атанас, за ваши подробные разъяснения.

Источник: ЖЖ Новости Болгарии on-line

Осторожно! Болгария! Афёра на ажиотаже