Последние скандалы с такими крупными игроками на рынке болгарской недвижимости, как «Кутузофф», DREAM HOME, Александров групп – АГ (Alexandrov group – AG) наводят на мысль, что относительно надёжные в недалёком прошлом компании становятся наиболее рискованными. Почему такое происходит?
Болгарскими экспертами выдвигаются несколько вариантов такой метаморфозы, разъясняющей действительное положение дел. Отвергну всякие экзотические и остановлюсь на одном из них, на мой взгляд, наиболее жизненном. Итак…
По-видимому, происходит следующее. Начиная с 2005 до середины 2008 года продажи недвижимости в Болгарии росли из года в год высокими темпами. Относительно дешёвое жильё на черноморском побережье и лыжных курортах привлекало инвесторов из Западной Европы. Причём не только тех, кто желал использовать его, как место для жизни и отдыха, но и тех, кто вкладывал средства в недвижимость, ради их сохранения.
Спрос рождает предложение. Появляется огромное количество строительных компаний. Начинается массовая застройка черноморского побережья и горно-лыжных курортов. На этой волне возникают крупные риэлторские компании, которые ставят продажу недвижимости на поток. Открывается множество офисов, сотни сотрудников, чартерные рейсы, забитые инвесторами с тугими кошельками, хорошие доходы…
Однако ситуация резко изменилась в 2009 году, когда мировой экономический кризис сделал инвестиции в недвижимость не столь привлекательными. Западноевропейцы начали отказываться от вложений в болгарское жильё. Однако их частично стали компенсировать покупатели из России, Украины и других стран бывшего СССР. На то много причин, но это не предмет настоящей статьи. Агрессивные рекламные компании в интернет показывают, что в настоящее время рынок недвижимости переориентируется на Россию. Но полностью компенсировать потерю инвесторов из Западной Европы, если верить статистике, не удаётся. Более того, покупатели из Великобритании, Ирландии, Германии начали избавляться от болгарской недвижимости, спуская её по бросовым ценам, играя на понижение.
В это же время, из-за резко выросших банковских ставок на кредиты, строительные организации ищут новые источники финансирования . Крупных инвесторов во время экономического кризиса найти почти невозможно. Делается ставка на мелких частных инвесторов. Однако, чтобы получить от таких инвестиции, надо строить или хотя бы изображать строительство. А для этого необходимо брать банковские кредиты. И берут, рассчитывая, что потом компенсируют за счёт массового привлечения покупателей. Но в реальной жизни не получается, и строители залазят в кредитную кабалу. Когда из-за “накапавших” процентов становится экономически невыгодным продолжать строительство, объекты “замораживают” и бросают.
В этой ситуации крупные риэлторские компании хотят самосохраниться. Им надо содержать офисы, кормить штат сотрудников, иметь доходы. Они, по-видимому, мыслят так: если потерять доминирующее положение сейчас, то на их место тут же придут конкуренты. И начинается война на выживание. А на войне, как говорится, все средства хороши. В результате, крупные риэлторские компании идут на риски и начинают в массовом порядке торговать проблемной недвижимостью. А в крупных масштабах иной на территории Болгарии просто нет! Расчёт на авось! Авось завтра кризис закончится? Авось застройщик достроит и не убежит? Авось пронесёт?
При таких манёврах крупных риэлтерских компаний неминуемо пойдут сбои. Авось в этом случае не надёжный аргумент. Тенденция, по сути, уже наметилась. Сегодня появились кинутые покупатели, которым как бы случайно продали недвижимость под ипотекой. Хотя, скорее всего, риэлторские компании тратят деньги клиентов на своё выживание, оттягивая момент расчётов с застройщиком. Мол, подожди, отдадим завтра. За счёт следующих. Замаячила схема пирамиды, когда за счёт последующих будут покрывать долги предыдущих. Но пирамида имеет свойство рано или поздно рушиться. Риэлторы наращивают рекламные компании, дабы привлечь всё больше и больше клиентов, а непонимающие ситуацию покупатели жилья в Болгарии помимо своей воли втягиваются в пирамидальные игры. Можно предположить, что, если ситуация не изменится, то уже в этом году следует ожидать громкие скандалы с большим количеством обманутых россиян, ставших владельцами проблемной недвижимости.
Выход для крупных риэлторских компаний один: поумерить свои аппетиты, ужаться и переориентироваться на низко рисковые сделки, вплоть до того, чтобы страховать риски. Но это исходя из принципа здравой логики. Скорее всего, ожидать, что логика сработает, не стоит. Поэтому потенциальным покупателям недвижимости в Болгарии лучше быть поосторожней и семь раз отмерить…
Быть погребённым под рухнувшей пирамидой совсем неприятно! Причём отвечать за игры риэлтеров, скорее всего, придётся кинутым клиентам своим имуществом, поскольку крупные фирмы окажутся как бы вдруг банкротами… Многие покупатели просто не знают, что в Болгарии по ипотеке перед банком отвечает не тот, кто её брал, а последний собственник ипотечного жилья… Правда, где-нибудь на оффшорных счетах “разорившися” риэлтеров как по мановению волшебной палочки возникнут кругленькие суммы из последних «пожертвований» кинутых клиентов… Остаться без ничего – хреново! Без ничего хорошо выглядят только симпатичные девушки на болгарских пляжах… Берегите себя!
ку-ку