Своими соображениями по скандальной ситуации с собственниками апартаментов в комплексе “Санни Виктори”, купивших проблемную недвижимость при участии риэлторской компании Bulgar Investments, поделился в интервью адвокат Атанас Петков.
— Уважаемый, Атанас, чтобы вы могли сказать по скандальной ситуации в комплексе “Санни Виктори”?
— Насколько я в курсе, около 20 собственников апартаментов в комплексе “Санни Виктори” на Солнечном берегу попали в неприятную ситуацию. Выяснилось, что их недвижимость заложена застройщиком в банке, который желает выставить на торги эти апартаменты.
— Что вы знаете о причастности к случившемуся риэлторской компании Bulgar Investments?
— Мне известно, что трое российских граждан приобретали апартаменты в комплексе “Санни Виктори” при участии Bulgar Investments. Но я бы хотел пояснить ситуацию. Русские покупали апартаменты не у застройщика, а на вторичном рынке у частных лиц. Те приобрели недвижимость ещё в 2007-2008 годах, а потом в 2012-2013 годах перепродали его покупателям из России.
— Как так могло получиться, что апартаменты оказались заложенными в банке?
— Это распространённая практика в Болгарии, когда застройщики, если им не хватает собственных средств, закладывают объекты в банке, и на полученные деньги достраивают дома.
— А где-то можно узнать, что недвижимость заложена в банке?
— Конечно. Все данные об обременениях объектов недвижимости имеются в Регистре. Доступ к этому регистру имеют государственные и муниципальные органы, а также нотариусы и адвокаты. То есть любой желающий может обратиться, скажем, в местную администрацию, к нотариусу или адвокату и получить информацию об обременении любого объекта недвижимости.
— Как же могло так получиться, что, как утверждает участвовавший в сделке адвокат, он лично проверял Регистр и якобы никакого обременения апартаментов не было, а потом вдруг появилось?
— Я не берусь сказать: как это получилось и было ли на самом деле? В жизни бывают разные ситуации. Дело в том, что застройщик, как правило, закладывает в банк не отдельные апартаменты, а здание целиком. Поэтому сначала надо смотреть обременение на здание, а уже потом на конкретный апартамент. Если выявляются какие-то сомнения и противоречия, то лучше напрямую обращаться в Агентство по вписываниям для разъяснения ситуации. Можно для подстраховки непосредственно и в банк обращаться, где может быть заложена недвижимость.
Но лучше всего проверять обременение недвижимости прямо у нотариуса во время сделки купли-продажи. Это самый надёжный способ. Оплачиваете услугу нотариусу, он проверяют самостоятельно и делает об этом запись в нотариальном акте. Тогда достаточно сложно оспорить, что было не так, и ясно кто несёт ответственность, в том числе финансовую, за проверенную информацию – нотариус!
— Вы допускаете, что государственное учреждение Агентство по вписываниям могло смахинировать с информацией об обременении апартаментов в “Санни Виктори”?
— Я уже говорил, что в жизни всякое бывает. Но из своего опыта могу сказать, что вряд ли чиновники Агентства по вписываниям что-то подобное будут делать, поскольку это легко вычислить. Регистр в Болгарии электронный, к нему есть доступ в сети интернет и без особых трудов можно выяснить: когда на самом деле была внесена соответствующая запись об обременении объекта недвижимости?
— То есть виноват тот, кто досконально не проверил обременение недвижимости?
— По-видимому, так.
— Можно ли считать в создавшейся ситуации виноватой риэлторскую компанию Bulgar Investments?
— Виновен или не виновен пусть устанавливает суд. На мой взгляд, здесь дело несколько в ином. Насколько мне известно, риэлторская компания не имела никаких письменных договоров с покупателями жилья и, соответственно, юридически перед ними не отвечает. В то же время, как я полагаю, с продавцами у Bulgar Investments, скорее всего, договоры были заключены, чтобы получить свои комиссионные от продажи. При таких обстоятельствах, стоит понимать, что риэлтор юридически представлял интересы только продавца, а не покупателя. И если подойти с этой стороны, то можно говорить о нарушении права потребителя…
— Ответьте, если возможно, конкретно: должна риэлторская фирма Bulgar Investments нести финансовую ответственность перед покупателями проблемного жилья или нет?
— В соответствии с болгарским законодательством доказать вину риэлтора очень трудно, почти невозможно. Это риэлторы прекрасно знают и достаточное большое количество из них пользуется такой “привилегией”, подстрекая покупателей к рискованным сделкам. И если покупатель попадает в неприятную ситуацию, то риэлтор часто говорит, что он не при чём, мол, только занимался сводничеством покупатели и продавца. А остальное, мол, это уже их дело.
Если говорить о конкретном случае с Bulgar Investments, то, по моему убеждению, русских делают заложниками ситуации. Случилась большая неприятность – и сразу все не при чём. Риэлтор отпрыгивает в сторону и валит всю вину на адвоката. Адвокат обвиняет Агентство по вписываниям. То, в конце концов, окажется правым. И что дальше? Ситуация для собственников апартаментов никак не изменится. Они-то при чём? Они доверились риэлтору и адвокату.
Чисто репутационные потери для риэлторской компании Bulgar Investments неизбежны. Никакому покупателя не понравится, когда его в конфликтной ситуации будут делать заложником и, по сути, решать свои проблемы за его счёт. Как мне известно, порядочные агентства обычно в такой ситуации идут на финансовые потери, снимают за свой счёт ипотеку в банке и юридически очищают недвижимость, чтобы клиенты не страдали. Но в то же время, очень много случаев, когда риэлторы просто оставляют бывших клиентов один на один с бедой или изображают для проформы некое участие. Тут каждый риэлтор волен поступать, исходя из своих моральных качеств.
— И каков ваш прогноз по решению конфликтной ситуации?
— Я не Кассандра, чтобы давать прогнозы. Исходя из своего опыты скажу, что у подобных дел шансов на положительное решение для покупателей очень мало.
— Спасибо за ваши ответы. Удачи вам.
Подробнее о ситуации можно прочитать в следующих статьях:
