В 2024 Болгария вступила в Шенген. Вот-вот должна перейти на евро. А рынок недвижимости рапортует о рекордах — в частности о росте цен. Как связаны эти события? По каким ценам проходят реальные сделки? Кто покупает квартиры на болгарских курортах? С какими сложностями сталкиваются россияне? Аналитика рынка и подробный прогноз.

Говорить, что европейские рынки недвижимости под давлением и их основные показатели снижаются, неверно. Да, в Германии, Великобритании, Франции, скандинавских странах проблемы, но на юге и востоке континента и спрос, и цены в плюсе. Причем часто огромном.   

Но даже на фоне соседей Болгария выделяется. Всего один факт: цены на жильё за год к III кварталу здесь выросли на 16,5%! Неужели повторяется сценарий предкризисного 2007?

Вспомним. Болгарский рынок уже в XXI веке знал разные периоды. Помните, как с 2000 по 2008 год стоимость жилья увеличилась на 300%!

В нулевые годы в стране много строили и продавали. Совпали многие факторы:

Присоединение к ЕС в 2007 году — это сделало Болгарию более привлекательной и уж точно более заметной для иностранцев.

Впечатляла откровенно низкая цена жилья, даже курортного: в 2002 году квадратный метр в курортном Бургасе стоил около €200, в Софии — €350 … 

Рынок становился цивилизованным. Сначала британцы задали стандарты комфорта, управления, ценообразования. Потом россияне вспомнили, что относительно недавно отдыхали на Солнечном берегу и Золотых песках — и вновь полюбили черноморские курорты.

 

А потом случился финансовый кризис. Он был общемировым, но в первую очередь сказался на рискованных активах.

Болгарская недвижимость с 2008 по 2010 год подешевела на 35,2% (-41,5% с учётом инфляции).

Падение было не только жёстким в моменте, но и длительным. Только с 2014 года рынок начал восстанавливаться — причем до конца десятилетия делал это медленно. Заметный рост начался с окончанием пандемии. В итоге за последние 10 лет недвижимость подорожала в 2 раза, но всего на 41% с учётом инфляции — это данные Национального института статистики.

До пандемии экономика страны стабильно росла. В 2015–2019 годах среднегодовой рост составлял 3,2%, В 2020-м случился спад на 4%, сменившийся затухающим ростом.

Инфляция в 2024 году продолжила сокращаться. В сентябре она опустилась до 1,2% — минимальный уровень с марта 2021 г. Для сравнения В 2022 году на фоне роста цен на продукты и энергоносители она подскочила до 18%, а к концу 2023 снизилась до 4,7%.

Рынок труда внушает оптимизм. Безработица остается на низком уровне. К III кварталу она составила 3,6%. Число безработных сократилось на примерно на 8% в годовом выражении. 

Но 16,5% в крупных городах — результат необычный. Общеэкономическая ситуация — главная причина роста цен. Сами болгары стали покупать намного больше, причём еще 10 лет назад, и берут они не только первые квартиры. С 2018 года в стране стали давать ипотеку на курортные объекты, после чего и на побережье цены перешли в рост. 

В настоящий момент спросу способствуют низкие ставки по ипотеке. «Сейчас кредит можно взять под 2,5-4%, — рассказывает Людмила Шабанина из New Estate. — Это даёт болгарам стимул к покупке недвижимости в крупных городах и на курортах».

На фоне внутреннего спроса усиливается интерес со стороны иностранных покупателей, особенно из стран ЕС, которым разрешено приобретать землю в Болгарии. 

Внимание иностранцев привлекают крупные «имиджевые» победы страны. С середины 2024 года частично, а с 1 января 2025 года полностью Болгария вошла в Шенген. Переход на евро с левов затянулся, но и он должен произойти до конца текущего года.

Так что у роста цен есть и «маркетинговое» объяснение. Конечно, лев уже 20 лет привязан к евро, а для большинства потенциальных покупателей-европейцев границы и так были открыты. Но новый статус Болгарии все равно позволил продавцам запрашивать большую цену.

С конца 2023 года спрос стал расти особенно заметно. Как сообщает Национальный статистический институт, в середине 2024 он увеличился на 10% — в основном в крупных городах и на курортах. А объём сделок вырос на 30%.

Одновременно болгарская недвижимость остаётся относительно доступной. В Софии цены подбираются в €2 тыс.за кв.м., на Солнечном берегу — около  €1 тыс., в горнолыжном Банско они чуть ниже. По оценке Людмилы Шабаниной, типовой запрос покупателя на черноморских курортах сегодня: студии (35–40 кв. м) по цене до €33-35 тыс., апартаменты с 1 одной спальней, двухкомнатные (60–70 кв. м) по цене до €50–55 тыс.; апартаменты с двумя спальнями, трёхкомнатные (80–90 кв. м), по цене до €60–65 тыс.

Получается, что вступление Болгарии в Шенген, как и потенциальное вступление страны в еврозону, имеет скорее эмоциональный эффект, хотя и он сказывается на поведении продавцов. По словам Людмилы Шабаниной, их запросы не всегда адекватны рынку. Всё чаще просят на €10 тыс., а то и €20 тыс. выше реальных цен, и серьёзный торг в сегодняшних условиях — почти неизбежность.

Можно ли рассматривать недвижимость Болгарии как инвестицию? Это сложный вопрос. Болгария никогда не рассматривалась, как высокодоходное направление. Резкий рост цен, который случался не раз, трудно прогнозировать, а доход от аренды — особенно на курортах — тут невелик из-за короткого сезона. Инвестируя 30-50 тысяч евро в любом случае невозможно рассчитывать на солидный доход в абсолютных ценах.

По оценке GPG, показатели доходности в стране стабильны. В середине 2024 года она составила 4,65%, годом ранее было 4,56%. В крупных городах на наибольшие показатели можно рассчитывать в приморском Бургасе — до 6,2%. 

Самыми активными инвесторами в стране остаются сами болгары, для которых сдача в аренду — альтернатива скромным депозитам. Иностранцы же, особенно украинцы и израильтяне, чаще покупают для себя.

Времена, когда граждане России были в Болгарии самыми массовыми покупателями, а сама страна безусловным рынком №1, уже в прошлом. Между тем, в I квартале 2024 года на Prian зафиксировали резкий рост запросов на объекты в балканской стране. Очевидно, значительную часть их генерируют те, кто имеет второй паспорт или ВНЖ в европейской стране, а также не россияне.

«В 2024 году у нас было несколько сделок с россиянами-покупателями, но это люди, которые выехали из России несколько лет назад и всё это время проживали в Болгарии, в других странах Европы и мира – кто на пенсии, кто по работе… Покупают они сейчас, желая улучшить жилищные условия или переехать в другой город», — добавляет Людмила Шабанина.

Но местный рынок вызывает интерес ещё и потому, что десятки тысяч объектов в Болгарии по-прежнему в собственности у россиян. Кто-то не спешит продавать, рассчитывая выручить больше, у кого-то иные причины: в 2024 году владельцам болгарской недвижимости начали выдавать многократную шенгенскую визу — а это весомый плюс.

И покупка, и продажа для граждан РФ сейчас связаны с «трудностями перевода». По словам Дарьи Борзовой из Oazis Realty, 80% россиян используют банковские переводы через иностранные счета, чтобы закрыть сделки. Ещё 10% используют наличные, а оставшиеся придумывают другие схемы, используя займы или обращаясь к доверенным лицам.

«Покупатели, конечно, адаптировались к новым реалиям. Россияне открывают счета в банках Болгарии, Турции, Сербии или других странах ЕС. Главные сложности, с которыми они столкнулись, — это ограничения на крупные суммы, задержки переводов из-за банковских проверок и требования по подтверждению происхождения средств», — добавляет эксперт.

Экономика Болгарии, по прогнозам Европейской комиссии, будет расти в пределах 3% в следующие два года. Основными драйверами станут активный внешний и внутренний спрос, развитие экспорта и рост доходов населения, который по-прежнему будет стимулировать потребление.

Инфляция в 2025 году составит 2,3%. Дефицит в бюджете увеличится на 0,2% — до 2,8% в 2025-2026 годах. Это связано с ростом расходов на пенсии и зарплаты в госсекторе. Государственный долг продолжит расти, достигнув 24,5% ВВП к 2026 году.

Эксперты не исключают охлаждения рынка. С другой стороны, число построенных объектов в первые три квартала 2024 года снизилось на 21,4% по сравнению с аналогичном периодом прошлого года. Дефицит может способствовать дальнейшему росту цен.

Так что, вероятнее всего, жильё продолжит дорожать, но не так резко, как последние два года. «Мы видим, что спрос остаётся высоким, но покупатели не готовы платить те деньги, которые требуют продавцы. Как и в прошлом году, разница между желаниями продавцов и возможностями покупателей составляет €10-15 тыс.», — делится Людмила Шабанина.

 

Источник: Prian.ru 

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.