Если смотреть издалека, то болгарский рынок недвижимости полнится самыми невероятными слухами. Российские консультанты передают из уст в уста истории о том, как "один удачливый риэлтор организовал продажу квартиры стоимостью около полумиллиона евро", завидуя размеру комиссии от такой сделки. Среди покупателей в ходу рассказы про то, как кто-то купил прелестную, без недостатков, квартиру (а может и дом) прямо на море, не потратив даже и €25 тыс.
Оба варианта не вымышлены, но существуют в реальности только как редкое исключение. А правило – это ровный рынок с преобладающими типовыми предложениями курортной и городской недвижимости, и со средней ценой сделки в €30-50 тыс. Хотя случаи, когда покупатели отступают от шаблонов, в последние годы фиксируются все чаще.
"Наиболее продаваемым объектом недвижимости в 2013 году был меблированный апартамент с одной спальней (двухкомнатная квартира) в 300-800 м от моря по цене до €30 тыс., – рассказывает Горян Варбанов, руководитель New Estate. – А с точки зрения спроса мы заметили одну очень интересную тенденцию. Около 80% российских покупателей начинают поиск недвижимости в Болгарии с отдельно стоящего домика с земельным участком и садом, но в результате покупают апартамент на приморском курорте.
Причины вполне банальны. Во-первых – непосредственно на побережье таких домов, что они ищут, попросту нет. Во-вторых – хорошие дома с собственным участком стоят свыше €100 (бюджет, который россияне не готовы тратить на недвижимость в Болгарии). Расположены они в деревнях в 3, 5, даже 10 км от пляжа и дальше. Поэтому, в конечном итоге, люди останавливают свой выбор на апартаментах в курортных населенных пунктах с развитой инфраструктурой и близостью моря".
Давайте рассмотрим наиболее популярные у россиян направления: покупку апартаментов на курортах Болгарии, приобретение недвижимости в городах, а также поиск дешевых вариантов в провинции.
Строго на курорт!
Болгария – это место, где покупают недорогие курортные квартиры для проведения отпуска на море. Таков шаблон последних десяти лет. Что востребовано, то и предлагается – и вот уже большая часть 270-километровой причерноморской береговой линии застроена типовыми комплексами довольно плотно. Квартиры чаще всего напоминают номера в апарт-отелях: небольшие комнаты и маленький кухонный уголок, зато широкие просторные балконы (террасы) плюс прилегающая территория с бассейном, рестораном, баром, зелеными газонами и площадками для детских игр. До и после походов на пляж отпрыски младшего школьного возраста могут гулять сами около дома, ведь территория – за забором и под охраной.
Вся жизнь летом проходит на улице, в квартире – только ночевать. Даже завтракать или ужинать, если уж дома, то – на балконе, с видом на море или хотя бы на бассейн, поэтому балконы-террасы широкие, ведь там требуется уместить стол, стулья, а нередко даже и диван. При определении цены квартиры в Болгарии квадратура балконов, естественно, входит в жилую площадь.
Такие квартиры в Болгарии – искомый запрос и итоговый результат подавляющего числа сделок купли-продажи и до, и после кризиса. Они есть в Каварне, в Балчике, в районе Золотых Песков, в пригородах Варны, на Солнечном берегу, в Обзоре, Святом Власе, Черноморце, в Сарафово, Созополе, Царево…
Это британский вариант летнего отдыха в собственной квартире на море, который покупатели из России поддержали своими кошельками. Но теперь уже нельзя сказать, что только этот вариант однозначно востребован. Россияне в последние годы лидируют в рядах покупателей на болгарском рынке, а где русские – там и бесконечный поиск нестандартных подходов. И вот уже риэлторские листинги заметно переориентированы, а застройщики пересматривают рекламные ходы.
Так, например, несколько лет назад навстречу спросу в рекламных объявлениях стала часто использоваться фраза "комплекс предназначен для круглогодичного проживания". На деле здесь есть определенное лукавство: в большинстве комплексов жить зимой сложно из-за того, что жизнь вокруг вымирает, отопление внутри зданий и в квартирах отсутствует, а с моря дует пронизывающий холодный ветер. Не зря исторически сложившиеся поселения в приморских районах Болгарии отстоят от берега на 3-5 км и более.
Но российские покупатели, в большинстве своем изначально ориентированные на стандартные варианты, постепенно начинают рассматривать свою болгарскую квартиру как второй дом, где хочется не только проводить отпуск, но и жить в любой сезон, а, достигнув пенсии, возможно, и переехать насовсем. Многие, сообразив, что для комфортного решения этой задачи апартамент в комплексе с видом на море не вполне подходит, стали рассматривать обычное городское жилье. То есть шагнули на сугубо внутренний рынок Болгарии. И, в отличие от англичан, преуспели в этом.
Поближе к аборигенам: россияне идут на внутренний рынок
Поэтому в последние два-три года четко видно, как риэлторы, наравне с курортными вариантами, стали все активнее предлагать квартиры в обычных городских домах, как правило, в крупных городах на побережье – Варне и Бургасе. В ход пошел вторичный рынок. Варианты двушек и трешек в панельных домах "советской" постройки и в новых проектах могут быть и близко, и далеко от моря, и цена на этом рынке формируется ровно по такому же принципу, как и в любом крупном городе – в зависимости от района, типа дома, года постройки, размеров жилплощади. Усредненные цены примерно такие же, как и на квартиры в комплексах.
Скажем, двухкомнатная квартира в районе Лазур (г. Бургас) в многоэтажном доме "советской" постройки будет стоить около €30 тыс., в новом доме – около €45 тыс. В историческом центре Бургаса есть варианты от €50 тыс. и выше. С другой стороны, двухкомнатную квартиру в Бургасе можно купить и за €25 тыс., но это будет район Меден Рудник, наиболее удаленный от моря район Бургаса. Конечно, если вас не смутит состояние квартиры, требующей серьезного ремонта. Что касается покупки квартир в Варне – все то же самое, только дороже примерно на 15-20%.
Дома и квартиры в Болгарии "Интерес российских граждан к приобретению недвижимости на Черноморском побережье Болгарии в 2013 году не исчерпывался только апартаментами для отдыха на курортах. По моему опыту, преобладающая часть русских клиентов искала для покупки квартиры в ценовом диапазоне €40-50 тыс., и расположенные не на курортах, а именно в городах на побережье. Пожалуй, новой тенденцией в поведении покупателей стало оформление вида на жительство в Болгарии при приобретении недвижимости", – отмечает Оксана Чижденко-Николова, управляющая ООД Алфасити.
"Естественно, такие варианты покупают только те, кто хочет жить в Болгарии постоянно, – говорит Мария Лалева, директор АН "Язон". – А таких людей становится все больше. Потому что на сегодняшний момент болгарское законодательство позволяет довольно просто оформить россиянам ВНЖ при покупке недвижимости в Болгарии, который позволяет находиться в стране неограниченное время, въезжать и выезжать неограниченное число раз.
Чаще всего бывает так: покупатели изначально озадачиваются поиском страны, которая дает возможность максимально легко получить ВНЖ. А выбрав Болгарию, уже понимают, что искать квартиру или дом нужно там, где постоянно живет коренное население, то есть не на курортах. Учат язык и ассимилируются удивительно быстро. Покупка квартиры в многоквартирном болгарском доме, проживание в абсолютно болгарской среде тому способствует".
Дешево и далеко: любопытство уводит в провинцию
"Ищут всё, – говорит Полина Стойкова, исполнительный директор Болгариен Пропертис, – и квартиры, и сельские дома, и бизнес-объекты. Российские покупатели становятся все более любопытными в отношении того, что предлагает Болгария не только на побережье, но и в глубине страны, где есть очаровательные города с богатой историей, сохраненными традициями и аутентичной культурой».
Пока одни эксперты говорят о проснувшемся интересе российских покупателей к ресторанному и отельному бизнесу (такие покупки сегодня совершаются на черноморском побережье в диапазоне от €150 тыс. до €500 тыс.), другие преуспевают в крайне низкобюджетном секторе продаж. Если первые клиенты продолжают составлять долю процента в общем объеме сделок, то вторые грозят "задавить массой".
Самым-самым дешевым жильем в Болгарии россияне стали интересоваться приблизительно 4 года назад. Цены в сверхнизком сегменте рынка начинаются от €5-7 тыс. Как правило, они находятся в плохом состоянии, но после ремонта, по стоимости не превышающего их цену, вполне готовы к проживанию. А то, что они расположены далеко в провинции, многие покупатели считают скорее плюсом, чем минусом.
Из реальных предложений: однокомнатная квартира в многоквартирном блочном доме 1970-х годов постройки в Малко Тырново, цена – €6 тыс. В том же Малко Тырново сельские дома начинаются от €9 тыс., не дешевле – потому что все-таки город и потому что всего один час езды на машине до моря. В селах вокруг Габрово (центр северной Болгарии, 250 км до моря) продаются дома от €4-7 тыс., но такие покупки крайне редки: максимальная дешевизна оборачивается серьезной удаленностью как от моря, так и от городов, а такое испытание большинству российских покупателей все-таки оказывается не по плечу.
Автор: Юлия Лозовская
Источник: ee24.ru
